変動から固定へ変えるタイミングをどう判断するか

落とし穴1：固定金利は先に動く

変動金利の基準は短期の政策金利に、固定金利の基準は長期金利に連動します。 長期金利は「これから利上げがありそうだ」という見通しの段階で先に動きます。

つまり、変動金利が実際に上がったことを確認してから固定に移ろうとすると、 そのときの固定金利は既に上がった後です。 「上がってから動く」は、構造的に後手になります。

落とし穴2：5年ルールがあると、上がったことに気づけない

5年ルールがある契約では、適用金利が上がっても毎月の返済額は最長5年近く変わりません。 返済額が変わらないことは、金利が上がっていないことを意味しません。

据え置き期間中は、返済額の内訳が利息に寄り、元金の減りが遅くなっているだけです。 「まだ返済額が上がっていないから大丈夫」という判断は、この時間差を見落としています。

いま自分の適用金利がいくらで、次の改定がいつなのかは、返済予定表か金融機関のマイページで確認できます。 詳しくは5年ルール・125%ルールと未払利息をご覧ください。

金利差は「保険料」として見る

固定に変えると、その瞬間から支払いが増えます。変動0.6%・固定1.8%なら、その差の1.2%分です。 これは損ではなく、「これ以上上がらない」ことを買うための保険料と考えると判断しやすくなります。

そう捉えると、判断すべきは金利の予想ではなく、次の2つになります。

• その保険料を、今後ずっと払い続けられるか
• 保険をかけずにいて、実際に上がったときに耐えられるか

金利がどうなるかは誰にも当てられません。当てにいくのではなく、 外れたときに何が起きるかで決める方が現実的です。

確認すべき3つの数字

1. 返済額が1.25倍になったとき、払えるか。 125%ルールがあっても、改定のたびに1.25倍まで上がる可能性はあります。 いまの返済額が10万円なら、5年後に12.5万円、10年後に15.6万円という水準です。
2. 未払利息が発生する金利まで、どれだけ余裕があるか。 毎月の返済額 × 12 ÷ 残債 で計算できます。 借りたばかりの人ほどこの水準が近く、返済が進んでいる人ほど遠くなります。
3. 住宅ローン控除があと何年残っているか。 切り替えを借り換えで行う場合、返済期間が10年未満になると控除の対象外になります。 詳しくは借り換えで住宅ローン控除はどう変わるかをご覧ください。

「固定への変更」と「借り換え」は別物

2つの方法があり、費用が大きく違います。

• 同じ金融機関で金利タイプを変更する … 手数料は数千円程度で済むことが多く、審査も原則不要です。ただし選べる金利はその銀行の条件のみです。
• 他の金融機関に借り換える … 事務手数料・登録免許税・司法書士報酬などで数十万円かかりますが、金利は広く選べます。

残債が少なく残り期間も短いなら、諸費用を回収できず前者が有利になりがちです。 残債が多く期間も長いなら、諸費用を払っても後者が有利になることがあります。 試算ツールでは両方を同じ軸に並べています。

変えない方がいい場合もある

次のような場合は、固定に変えない判断も十分に合理的です。

• 残債が少なく、残り期間も短い（金利が上がっても影響額が小さい）
• 未払利息が発生する金利まで大きく余裕がある
• 返済額が1.25倍になっても家計が回る
• 繰上げ返済に回せる資金があり、いつでも残債を圧縮できる

固定への変更は、保険料を払って変動のリスクを手放す取引です。 リスクが小さい人にとっては、払わない方が合理的です。

まず自分の数字で確認する

試算ツールでは、いまの残債・金利・残り期間を入れると、 次に返済額が改定される時期と金額、未払利息が発生する金利、 そして「そのまま／固定に変更／借り換え／繰上げ返済」の比較を、 金利の上がり方を何通りか変えて確認できます。

判定が「現状維持が有利」になることもあります。その場合ははっきりそう表示します。